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Desencadena valor segregar los inmuebles de tu negocio operativo
El reto de combinar actividades mercantiles e inmobiliarias
El objetivo de ser dueño de las propiedades inmobiliarias desde donde operan los negocios es una práctica que ha ayudado a múltiplos grupos económicos a acumular patrimonios importantes en Latinoamérica, típicamente un modelo comercial exitoso permite desarrollo un portafolio de propiedades muy valioso.
Sin embargo, típicamente la actividad principal no es la inmobiliaria sino una operación comercial como venta al detal, restaurantes, operaciones hoteleras y demás que son las que generan los flujos que permite adquirir los inmuebles. Por causas históricas, es un caso recurrente que los negocios que tienen la capacidad de endeudamiento y flujo son los dueños de las propiedades, resultando en una mezcla de operación mercantil e inmobiliaria.
El reto de combinar estas actividades es que típicamente no se optimiza el negocio inmobiliario y se distorsionan las cuentas del negocio operativo. En la jurisdicción de Panamá, se cuenta con una Ley de Fusiones que permite escindir activos a nuevas sociedades siempre y cuando sean de los mismos accionistas.
Factores que permiten desencadenar valor
Esta figura permite hacer una segregación de forma fiscalmente eficiente y consideramos que permite desencadenar valor por lo siguientes motivos:
- Retornos esperados
Los negocios inmobiliarios son activos de lenta rotación, bajo retorno y bajo riesgo. Al segregarlo de una operación comercial se puede determinar más claramente como el capital esta distribuido entre negocios con distintos perfiles de riesgo y establecer metas adecuadas para cada actividad.
- Endeudamiento
Los bienes inmobiliarios típicamente pueden ser endeudados a plazos largos con tasas de interés atractivas, por lo que se puede aplicar mayor apalancamiento a estas actividades que a las comerciales liberando flujo para la operación.
- Distorsiones
Al tener el negocio inmobiliario separado del operativo se evitan distorsiones y subsidios intercompañía. Las operaciones comerciales deben pagar arrendamientos adecuados de mercado y lograr sus retornos esperados sin subsidios.
- Gestión activa
Los portafolios inmobiliarios requieren gestión activa, con un enfoque gerencial que vele por el debido mantenimiento de los activos y toma de decisiones de compra o venta de acuerdo con la dinámica de mercado. Además una unidad inmobiliaria bien gestionada puede apalancarse en las capacidades de su grupo para hacer proyectos de mayor escala con socios distintos socios comerciales que diluyan el riesgo y aumenten el tráfico a las propiedades.
- Optimización fiscal
En la jurisdicción panameña hay opciones atractivas para empresas inmobiliarias como emisión de bonos públicos o emisión de acciones bajo la ley de Sociedades de Inversión Inmobiliaria que cuentan con beneficios atractivos para inversionistas.
- Segregación del patrimonio:
Al tener el patrimonio inmobiliario segregado de la operación comercial se pueden dar mayor visibilidad a la generación de dividendos por tipo de negocio, se facilitan y optimizan las compraventas o asociaciones con terceros, y se abren mayores opciones de cara a estructuras de sucesión.
En Grupo Valor hemos apoyado a múltiples grupos económicos a realizar análisis de oportunidades, cuantificar beneficios e implementar la creación de vehículos inmobiliarios con resultados exitosos.
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